[摘要] 在过去10年的楼市江湖中，伴随着“涨价”与“调控”的博弈，高喊“房价必跌”和认定“房价必涨”的专家在房价不断膨胀的年代陆续涌现——开发商、经济学家、炒房者等！然而最终似乎只有已经买房的那批人才是笑得最开心的人！
在过去10年的楼市江湖中，伴随着“涨价”与“调控”的博弈，高喊“房价必跌”和认定“房价必涨”的专家在房价不断膨胀的年代陆续涌现——开发商、经济学家、炒房者等！然而最终似乎只有已经买房的那批人才是笑得最开心的人！
而纵观当前楼市，有人说正在经历最严的调控期，楼市降温、房价下跌等说法流传开来。没钱的继续观望，土豪继续无视，而准备买房的人却尴尬了，犹豫了，都说房价会跌，那么现在到底是不是买房的好时机呢？2018年楼市将怎么走？
2018年将是房地产最困难的一年？
主要城市的房地产调控政策将维持限售，三四线城市销售额将从2017年的强劲表现中回落，令房地产成交量降低，进而导致销售额下跌，预测2018年下半年房地产合约销售额将下跌约5%。
今年四季度到明年三季度仍然是楼市调整期，并且自今年年底到明年上半年，楼市极有可能进入深度调整期。据预测，最晚到2018年春节后，个案楼盘主动大幅降价将会开始，楼市普遍性的小幅降价将开启。同时，部分房企资金兑付压力越来越大，极有可能出现资金链断裂的风险，出现被其他房企收购的现象。
随着调控政策的持续，房价总体会呈现稳中趋降走势，故2018年楼市将相对疲弱，预计在2017年商品房销量创下历史新高后，2018年销量将出现负增长。
就短期而言，房地产政策在今年年底到明年年中出现明显松动的可能性不大。从今年市场来看，变天已是定局。一线量价出现了明显的松动，二线热点城市除少数外，整个市场也在悄然变化。国家统计局9月份70个大中城市房价数据也证明。9月70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市为44个(8月为46个)，持平的8个，下跌的18个，市场已经明显表现出了疲势。各位可以研究一下70个大中城市房价数据，这个数据虽然我一再说是中国最假的统计数据，不要纠缠数据本身，但这个数据基本可以反应房地产市场的强弱对比，当环比上涨的城市数下降为35个以下时，市场基本确立了下行态势。
马光远指出，根据过往，在下行的情况下，地方一般都会悄然放松调控，但今天市场的特殊在于，由于四五六线城市的发力，虽然房地产，特别是住宅销售的数据在九月份出现负增长，但房地产投资的数据基本没有受到太大的影响，8.1%的增速仍然在合理区间内。这事实上也意味着，在明年年中之前，市场很可能出现全面的下行态势，但政策的转向会滞后到明年下半年。也意味着明年下半年，将是本轮房地产周期最困难的时刻。
未来一年或两年经济面低位企稳，对楼市是中性影响；政策面未来一年偏紧，其后渐放松，但长效机制是略偏空的东东；资金面趋紧，利空房价；存货面未来一年偏少，其后一年偏多，但在房价下行期，需求面的权重大于供应面。最终的结论是，本轮周期达到谷底的时点，大概率是在2018年四季度或2019年一季度，累计下行时间为24个月左右。将长于2014年和2008年那两轮，估计与2010年下半年至2012年上半年那轮的26个月，差不多。
房企对楼市态度谨慎了！
房企对楼市态度开始谨慎了，作为中国房地产行业中的标杆性企业，万科的影响力不言而喻。万科对于楼市的看法也被不少人奉为洞悉行业走向的宝典。在“万科月度经营数据电话会议”上，万科对明年房地产市场做出了判断并提出了“小年论”。
关于“小年论”核心要点如下：
1、明年调控政策放松的可能性很小。
2、明年房地产销售可能会出现整体性的下降，销售面积和销售金额双降。
3、不同城市分化会很明显，一二线城市房价难以上升，因为经过2016年的大涨，市场本身承接力弱化，加上政策调控，增长会有限。但是继续下调的风险也不存在，因为调整从2016年第四季度就开始了，持续很久了。
4、三四线城市也要分开看，在环一线城市周边的三四线城市，会比较稳定。但基础设施改善乏力和就业人口新增乏力的三四线城市，会降价。
绿城中国CEO 曹舟南认为，“到今年年底，乐观一点到明年年初，房价一定是往下走，这是没有办法的，这是国家战略，要控制房价，房子是用来住的，不是用来炒的。”
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