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起底楼市 房价是如何涨上去的?

房天下     2017-06-28 14:54

[摘要] 去年9月30日开启至今的楼市调控,重点打击对象正是过度投机者。此前,伴随着多地楼市持续火热,从限购、限贷、限价,再到限售,一二线城市纷纷出台调控新政。

一线城市二手房住宅价格方面,北京环比下滑,上海持平,广州和深圳环比上涨,但涨幅回落。

值得注意的是,在调控政策影响下,5月北京二手房价跌幅居70个大中城市之首。数据显示,5月份,北京二手房价环比下降0.9%,三亚紧随其后,下跌0.5%。

中原地产研究中心统计,5月份,北京二手房住宅签约略高于1万套,是最近27个月的值。

上海二手房交易量同样明显下跌,上海2016年平均每个月二手房交易量约3万套,但今年3月份仅成交2万套,4月份成交1.5万套,5月份更是降至6000套。

二手房市场明显下跌说明本轮调控后,在需求端住宅正回归居住属性,越来越多的投资客离场。

去年9月30日开启至今的楼市调控,重点打击对象正是过度投机者。此前,伴随着多地楼市持续火热,从限购、限贷、限价,再到限售,一二线城市纷纷出台调控新政。

从今年三月份以来,越来越多城市的楼市调控政策不仅仅局限在以往的“限购”、“限贷”和“限价”上,截至目前已有超过30多个城市陆续出台了楼市“限售”的政策,要求消费者买房后,需继续持有一定年限才能出让。

伴随着流动性逐步收紧,内地“钱贵”现象更加明显。受此影响,银行已普遍上调房贷利率。公开数据显示,5月份内地首套房房贷平均利率为4.73%,同比去年5月份则是4.45%。

对此,国家发改委旗下的“价格监督检查与反垄断局”约谈了有关银行。

调控的目的不应是为了抑制刚需,若动辄采取“一刀切”的方式,可能会误伤,“刚需人群属于购房的弱势人群,应该让他们买得起房、住得上房。”

有关方面应当对“金融机构将首套房房贷利率也一并上调”的做法进行干预……从而支持购买首套房刚需客户的积极性。

业内人士认为,发改委出手、新华社发声,均这说明刚需购房将受到保护,对刚需人群无疑是重大利好。

总会有不少童鞋问,现在的房价还是很高啊,到底还能不能降下来了呀。其实,只要盘点一下影响房价的几个核心因素,就能大概分析出房价的走势。齐俊杰老师就看得比较透,分析了几大因素。不过,他把债务和金融分割开来,笔者倒是认为,债务,其实就是金融的一部分。

买房首先得有钱啊,开发商拿地盖房也得有钱啊,即便是投资客要投资,也得有钱。说到底,房价涨得快,就说明市场上的钱多;反之,说明市场上的钱不够用了。

这个问题的关键,在于货币政策。10年前席卷全球经济危机,给中国楼市带来最直接的影响就是金融化。也是从那个时期起,中国的楼市开始跟金融紧密挂钩。货币政策宽松时,房价就蹭蹭地往上涨;货币政策一旦收紧,房价就开始横盘甚至下跌。

没有了金融杠杆,那么贵的房子有多少人能买得起呢?只要杠杆率降下来,房价就会出现下滑。虽然不少地区出台了限制交易措施,比如2年、3年、5年甚至10年内禁止房产交易,会在某种程度上保持房价的稳定,但是向下的压力依然存在,明年可能会更加明显。

北上深的高压调控,尤其是北京,简直是无所不用其极,不降房价誓不休,还被住建部点名表扬。而一些三四线城市的态度就比较暧昧,既发布了调控政策,但明显能看出不是真心,而是希望能让房价再飞一会儿,把库存去完、把地卖掉。

这就是为何今年房价势头两极分化的原因。一线城市高压管控,横盘下跌,而一些三四线城市反而出现了猛涨,市场反应非常强烈。

在这些房价猛涨的三四线城市中,有不少地区的房价已经超过当地居民的承受力。之所以能涨成这样,既有货币化安置的因素,也有资金回流的因素——不少在一线城市的打工者,对于一线城市的限购或高房价绝望,转而回老家购置房产,这些人的购买力,要比当地人的购买力强不少,带高房价也就说得过去了。



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