[摘要] “鼓励”按月支付房租以及签订3年以上租赁合同，房东会接受吗？房东会想“我的房子我做主”，如果房东不接受“鼓励”，《条例》会不会干瞪眼？
日前，住建部公布《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》。其中包括，鼓励按月支付房租，鼓励出租人与承租人签订3年以上的租赁合同；住房租赁合同中未约定租金调整次数和幅度的，出租人不得单方面提高租金；提供住房租赁、销售信息发布服务的第三方网络交易平台，也应对信息的真实性负责。
长期以来，租房者权益之所以得不到有效保障，根源之一就在于话语权的失衡。诸如租金支付方式、中介费、租金涨幅等。虽然看似是房东与租房者约定的结果，实际上，房东往往处于强势地位，租房者并不具备对等的博弈和议价能力。条例中诸多有利于保障租房者权益的规定，有望改变房东、中介以及租房者之间失衡的话语地位，改善扭曲的租房市场，提高租房者的安全感。
条例正式实施之后，还需要建立方便、快捷的维权通道，降低租房者的维权成本，如此才能让法规从纸上落到地上。当前，很多城市基本公共服务还附着于房产上，租房者无法同购房者一样享受平等的基本公共服务。所以，提高租房者的居住安全感和尊严感，还需要完善居住证制度，加大公共服务保障力度，弥合权利鸿沟。只有租房者不用担心随时被房东撵走，不必处处提防“黑中介”、“二房东”，不用为租房纠纷而东奔西走，他们才能感受到居住安全和居住尊严。减轻租房者的买房焦虑，也有助于房地产市场回归理性。
《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》中的许多内容显然有保障租房者权益的倾向，但能否落实值得关注。比如，现在租房通常是“押一付三”，也就是租客一次付三个月的房租，再交一个月的租金当押金，租房合同一年一签。《条例》“鼓励”按月支付房租以及签订3年以上租赁合同，房东会接受吗？房东会想“我的房子我做主”，如果房东不接受“鼓励”，《条例》会不会干瞪眼？鼓励不具有约束性，是一个现实问题。租房者（尤其是一线城市的租客）缺乏博弈能力，很重要的原因是大城市租房多处于卖方市场。换言之，这是供需不平衡的结果。“更好发挥政府作用”，立足于租房时，需要政府提供更多平价、实用的保障性住房。如果保障性房源不弱于市场性房源，后者就“牛”不起来。管理者出台规范条文须关注“接地性”，还要通过实际行动推进市场健康发展，二者缺一不可。
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