[摘要] 进入4月，各地政府因城施策调控楼市，房地产市场成交量环比均有所下滑，成交出现冷热分化，一线城市普遍降温，部分二线城市仍保持高热。经过一季度的旺销，主要城市库存量环比继续下降1.5%，库存压力进一步缓解。
进入4月，各地政府因城施策调控楼市，房地产市场成交量环比均有所下滑，成交出现冷热分化，一线城市普遍降温，部分二线城市仍保持高热。经过一季度的旺销，主要城市库存量环比继续下降1.5%，库存压力进一步缓解。
中指院发布的新数据显示，2016年4月监测的36个主要城市累计成交面积环比下降2.69%，超一半城市环比下降。不过，在同比方面，监测的36个城市累计成交面积仍大幅增长60.40%，同比上升的城市占比达86%。
4月监测的36个城市中，有19个城市成交量环比下跌。其中上海跌幅为35.47%，三亚和苏州也下跌超三成。同比来看，31个城市上涨，其中天津涨幅超2倍。
分城市来看，一线城市成交面积环比下降22.31%，同比亦小幅下跌1.12%，出现了同比环比“双降”。二线代表城市成交面积环比增长3.88%，同比上升78.75%，上涨和下跌城市各占一半，南京、武汉等部分二线城市仍维持较高热度。三线代表城市成交面积环比下降8.30%，同比增长67.87%。
中指院报告分析认为，3月小阳春过后，4月中央及地方政府不断因城施策，市场向理性回归，整体市场小幅下降。主要城市库存量环比仍在继续下降，库存压力进一步缓解。
数据显示，2016年4月末，中指监测的主要城市库存量环比下降1.5%。4月以来中央及地方不断出台鼓励农民工购房、实施税收优惠等政策助力去库存，效果不俗。
重点监测的城市中，超六成城市可售面积环比下降，其中青岛降幅高，达8.87%，南京和杭州降幅也超过8%，分别为8.85%和8.01%。
看完“面包”的销量，再回过头看看“面粉”。中指院数据显示，4月，由于主要城市陆续发布年度供地计划，土地整体供应步伐加快，供地总量同环比均增长。
4月300个城市共推出土地1917宗，环比增加20%，同比增加7%；推出土地面积7143万平方米，环比增加14%，同比增加25%。其中，住宅类用地465总，环比减少14%，同比减少14%；推出土地面积2006万平方米，环比减少5%，同比增加20%。
不过，受前期楼市调控新政和前期供地萎缩的双重影响，一线城市土地市场明显降温，4月土地成交面积环比锐减49%，同比减66%；土地出让金仅6亿元，环比减少89%，同比减少97%。
二三线城市土地成交面积也较上月出现了一定程度的下滑，从总体情况来看，4月300城共成交土地1252宗，环比减少13%，同比减少2%；成交面积4982万平方米，环比减少8%，同比增加21%。其中，住宅类用地308宗，环比减少28%，同比减少2%；成交面积1476万平方米，环比减少11%，同比增加30%。
从土地价格来看，一二线城市的分化情况十分明显。4月，300城楼面均价环比涨43%，同比涨65%，涨幅惊人。其中，一线城市地价回落，成交楼面均价为850元/平方米，环比骤降75%，同比降93%；与此形成鲜明对比的是，由于品牌房企密集聚焦二线城市，二线城市成交楼面均价达3007元/平方米，环比涨53%，同比大涨180%。
中指院报告分析，从溢价率来看，一线城市的成交价已经回归土地成本价，土地平均溢价率仅2%；而二线城市溢价率继续走高，达到65%，较上月增加25个百分点，比去年同期上升54个百分点。
■连线
同策咨询研究部总监张宏伟：竞争加剧倒逼房企转型
“在中国城镇化率已经接近60%的市场背景下，楼市已经进入下半场。”同策咨询研究部总监张宏伟表示，在从楼市下半场特征来看，房地产行业增速下滑趋势势在必然，此时，房地产行业也将呈现出规模化聚集与并购重组频繁发生的特征，“大鱼吃小鱼”的并购现象与合纵连横的“强强联合”成为“新常态”。届时，“大者恒大，强者恒强”局面的形成，终推动市场集中度越来越高。
张宏伟表示，2014年以来，品牌房企“跨界”转型非地产业务的趋势显得非常明显。至少有30家品牌房企明确退出房地产，或房地产主营收入占比已经低于50%。其中，至少16家品牌房企计划或已经实现彻底转型，脱离房地产主业。
张宏伟认为，尽管楼市开年回暖明显，但未来仍将有许多品牌房企因为对于地产行业前景的担忧，或因为短期资金问题而退出房地产行业。他分析，在本轮市场周期低谷期阶段，住宅市场利润率进一步下降，导致过去直接跑马圈地模式发展空间受限，这种市场周期的变化将带来行业变革，倒逼房企战略转型。
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